不動産投資でよくある失敗例5選！失敗したときの対策も含めて解説します。

• 不動産投資でよくある具体的な失敗例は？
• 空室が埋まらないときはどうしたらいいの？
• 修繕費用が払えないときはどうすればいいの？
• 残債が多くて売れない場合の対処法は？

不動産投資でよくある失敗例

不動産投資は、銀行から融資を受けて不動産を買うことがゴールではありません。

ここでは、不動産投資でよくある失敗例を紹介します。

不動産会社の言いなりになる

マンション投資は、慣れていないと物件の良し悪しが分からず不動産会社に任せきりにしてしまうことがあります。

不動産会社は通常、成功報酬で手数料を得ます。

ですので、物件紹介だけで終わらず成約までこぎつけるように、不動産会社は基本的に物件のいい点ばかりをアピールします。

そうなると、自分で冷静な判断ができず「早く申し込みを入れないと他の人に取られてしまう」という気持ちになってしまい物件を決めてしまうのです。

特に投資物件には冷静な判断が必要です。

自分の意志を貫かず、不動産会社の言いなりになってしまうと不動産投資で失敗してしまいます。

利回りのみを見て購入してしまう

物件の利回りのみを見て不動産を購入することもよくある失敗例です。

利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、実際に手元に残る金額は実質利回りから計算します。

実質利回りが良い物件ほどキャッシュフローが良いといえます。

不動産投資には、多くのランニングコストがかかります。

固定資産税や管理費・修繕積立金、大規模修繕費やリフォーム代など、不動産投資には物件情報に記載していない多くのランニングコストがかかることを理解しましょう。

空室が目立つ

不動産投資はいただいた家賃を収入とするので、空室があるとその分は収入がないことになります。

たとえ、築浅で立地の良い物件を購入しても、入居者がいなければ意味がないのです。

人口減少、少子高齢化は紛れもない事実ですが、入居者に選ばれる賃貸経営を行えば満室状態をキープできます。

人口は間違いなく減ってきていますが、来年にいきなり人口が半分になるなんてことは起きません。
満室経営を続けながらローンの残債を減らしていくという意識が重要です。

修繕費用を支払えない

物件に空室が増えてキャッシュフローが悪くなると、物件の修繕ができなくなってしまいます。

修繕費用さえ出せない状況に陥ってしまうと、立て直すことはかなり難しくなってしまいます。

もし雨漏りが起きてしまうと、200〜300万円は軽くかかってしまいます。

修繕費用が出せない状況はかなり危ない段階ですので、早めの対処が必要になります。

ローンの残債より高く売れない

修繕費用が支払えなくなったり、空室がどうしても埋まらない場合は、売ってしまってリセットすることができますが、それができないこともあります。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

つまり、物件の価値よりローンの方が高いときは売ることさえできません。

購入するときに利回りだけを見て、物件価値を調べずに進めるとこのような状況に陥ります。

さらに、リゾート地のマンションは需要がないため、ただでも売れないことがありますので注意が必要です。

失敗してしまったときのリカバリー方法

【空室が埋まらないとき】賃貸の仲介会社に伺ってみる

空室が埋まらないときは、賃貸の仲介会社に足を運んで、なぜ空室が埋まらないかを相談しに行きましょう。

なぜマンションの管理会社ではなく賃貸仲介会社なのかというと、仲介会社はお客さんに部屋を紹介するプロだからです。

仲介会社は、実際にお客さんの要望を聞いて、それに合わせてたくさんの中から物件を紹介しています。
そんな最前線にいる営業マンから情報を聞き出すのです。

たとえば、そのエリアには若い人が増えてきている場合、家賃が安くて古い物件より、家賃が高くてもきれいな物件のほうが好まれる可能性があります。

そんな情報を掴むことができれば、古い部屋をリノベーションすることで、エリアの需要に合った物件に変身させられるのです。

【修繕費用を支払えないとき】リフォーム費用の融資を受ける

修繕費用が支払えない場合、安いリフォーム業者に依頼するか、自分でDIYをする方法もありますが、それが厳しいのであればリフォーム費用を融資で引っ張り出しましょう。

具体的には、日本政策金融公庫や金融機関の事業用ローンに申し込むことです。

融資を受けるためには決算書などを提出する必要がありますが、融資を受けて返済を済ませることで融資実績がつき、次の融資も借りやすくなるのです。

融資を受けることで物件をリフォームでき、その結果空室を埋めることができます。

融資を追加で受けるのは簡単ではありませんが、放置して傷が深くなる前に、修繕費用を確保し入居者をいち早く見つけましょう。

【ローンの残債より高く売れないとき】少しでも残債を減らして売り出す

ローンの残債より安くしか売れない場合、即効性があるパターンは少ないため、根気よく残債を減らすことが最善策です。

上記の対策を講じながら運営を続けましょう。

色々な不動産会社に相談すれば、外国人や税金対策のお客さんに買ってもらえるかもしれません。
そのためには、投資物件に強い不動産会社がおすすめです。（たとえば、投資家が運営している不動産会社など）

また、少しでも高値で売却するためには、満室にして売り出すことを意識しましょう。

一度、専門的なところでおすすめの不動産投資会社を提案してもらうのもいいかもしれません。

無料で相談できるので、これから不動産投資をしようとする人でも大丈夫です。

まとめ

不動産投資で100％成功することはありえません。

そのため「もし失敗したらこう取り返す」というリスクヘッジを考えながら不動産投資をすることが重要です。

まずは、読書やセミナー、実際の投資家に話を聞いて判断力を身につけましょう。

さまざまなケースを予測して判断力がつけば、つぎに行動力です。

不動産投資でどのような失敗があるかを知ることが、成功への近道です。

知識を蓄えることで不動産投資の成功を目指しましょう！

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